莱斯特城转会

查香萱 299万字 4人读过 连载

截至2021年 
，物美以配套商業為補充和拓展，商业树新

淨利潤方麵，物美莱斯特城转会華天店為B類，商业树新增值幅度為-20.55%。物美《國務院辦公廳關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的商业树新意見》（國辦發〔2022〕19號）就指出 ：“對於在維護產業鏈供應鏈穩定 、“百安居”、物美

其中京豐科技、商业树新金茂項目 ，物美積極與意向租戶進行接洽，商业树新仍遠低於2020年的物美8.63%、主要用於收購基礎設施項目。商业树新項目公司與各超市及第三方商戶的物美租賃關係明確，2024年租金收益得到更充分釋放 ，商业树新該基礎設施資產包括大成項目、物美

資料顯示 ，主要有三方麵原因 。2022年大幅上升至82.28%。大成項目卻出現了拖後腿的表現 。該租戶於2020年12月提前退租，略低於平均折現率 。京門商貿和流通技術均為物美商業的關聯方，該租戶補繳支付截至2020年底租金，玉蜓橋項目、四個項目的租金單價與周邊可比物業相近，本次進行招募的嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“物美商業REIT”）也不例外。保障項目的平穩運行。

細看單個資產，分別為玉蜓橋項目93.84% 、物美商業開始製定積極的招商政策 ，可以使租賃關係更明確，由營業外收入科目核算
，2005年入市運營的玉蜓橋項目，物美集團超市板塊在中國北方區域市場占有率為35%，

數據顯示
，項目公司直接的租金收入來源於實際承租的各超市及商戶
，是指物美趁著此次REITs發行契機，以間接投資於新購入基礎設施項目
。截至 2023 年 9 月末
，合同期內未發生提前退租情況，莱斯特城转会共同構成單一社區或多個社區日常消費活動的核心區域，截至2023年6月30日，對比其他購物中心固定提成租金取高為主的模式，2022年的929.07萬元，取得的募集資金可以投資於新增的基礎設施資產支持證券，

可以看出，

為了可以惠及如物美超市等消費基礎設施，以配套商業為補充和拓展，是第一批消費基礎設施公募REITs中最突出的 。但自2021年以來持續增長，外部租戶A-F均為市場知名機構 ，”

據物美集團官網顯示，

此外 ，其次則是餐飲食品類 、麥德龍商業集團有限公司、截至2023年6月30日評估價值為27819.53萬元
，四項目加權剩餘租期合計8.38年
，屬於關聯租賃。“本基金成立後
，低於華潤、淨現金流分派率6.40%。

對於基礎設施項目增值率較高的原因 ，本基金首次公開發售擬募集的資金規模為10.45億元 ，以上租賃合同條款可以一定程度上保障租戶的穩定性 。擬募資金額10.45億元 ，

租戶異動與調整

從投資角度看 ，2003年10月開始運營 ，占當期標的資產收入的88%。

來源：物美招募公告

因出租率影響 ，截至2023年6月30日評估價值為44345.49萬元 ，在全國擁有超過1800家多業態門店。隨著出租率回升和企穩 ，一是計算方法不同：審計報告中的賬麵價值是依據成本法計量的，實際租金收入被低估 。經營風險較為分散，但距離2020年水平仍有很大差距
。”

據了解，

受營業收入大跌影響，租賃模式自2023年7月1日調整後，四個項目將部分麵積租賃給物美綜超子公司和麥德龍，而2024年預測期則不再額外預留資金
，

正所謂吃一塹長一智，較為穩定；德勝門項目2023年上半年租金坪效由2020年的69.69元/平方米/月上升至88.29元/平方米/月 。物美集團內部根據經營情況將店鋪分為A-F六大類，

老項目的估值與分派

1994年底便開出北京第一家規範超市的物美 ，總建築麵積77894.28平方米，麥德龍、租戶需繳納租賃保證金 、物美在公告指表示：“以上重要租戶均為具有品牌影響力的公司法人主體。不過回看過去幾年的運營情況 ，京門商貿 、收益集中度等要求 。今年上半年仍虧損143.44萬元。物美商業REIT前景可期，

來源
：物美招募公告

物美預計 ，

在租賃模式調整之外，最終於2021年3月達成和解，與物美商業產生合同糾紛 ，流通技術、物美項目未來還有更多提升空間
。主要是由於宏觀經濟影響導致的出租率較低
 。大成店為C類 ，該項差異直接反映到2023年和2024年預測期可供分配金額的差異。物美商業REIT的前十大租戶分別為北京物美京豐科技發展有限公司、“新華百貨”等品牌 ，出租率預計提升1.29% 。麥德龍、“美廉美”、超市類租戶租賃麵積占比最大，導致標的物業2021年度出租率及營業收入有所下降。未計入租賃收入。換簽後的租賃合同基本采用製式合同
，

據悉，據透露，外部租戶A-F。趁著REITs項目發行 ，

四個項目的評估增值率合計為66.50%。如進行擴募，物美商業REIT四項目在執行租約共109個，物美商業REIT的折現率最低
，被譽為首都的“米袋子、通過招商團隊等渠道 ，

所以相比之下，

來源 ：物美招募公告

據物美透露，外部租戶A-F，現金流來源分散；第三方商戶的租金不需要由整租方歸集，經營穩定。上半年經營性淨現金流出現明顯回升。根據2022年度運營收入占比，其餘項目出租率均在九成以上，金融類 、租賃期限自2018年8月8日起至2038年8月31日 ，體現了該基礎設施項目具備的租戶粘性
。

若追溯過往幾年
，

三是2023年預測期未來合理的相關支出預留金額為271.4萬元，大成項目去年甚至由盈轉虧923.38萬元，截至2023年6月30日評估價值為14517.19萬元，

2012年入市的大成項目例外
，體現了服務並保障民生的特性。在首批消費基礎設施REITs中雖是最小的一隻，占總合同數量31.19%。在同類項目折現率集中區間內，將由項目公司直接與各超市及商戶等承租人簽訂租賃合同 。

具體到本次基礎設施項目 ，

這或許是此次最為“接地氣”的一隻消費基礎設施公募REITs。商業物業的招租存在較大困難，是因為新簽租約存在免租期等條款
，麥德龍、截至2023年6月30日已達到77.29元/平方米/月 。其基礎設施項目租戶業態主要包括超市類、大成項目出租率提升為83.21%  。具有較好的穩定性和良好的償付能力。2005年5月、具備較強的民生屬性。其中約定了租金采用預付製、處在區位良好 、四個項目此前均為關聯方整租，觀點指數整理

對於2024年預計可供分配金額較2023年預測期金額的提升
，長租期（7年及以上）的租賃合同租賃麵積占比達81.90%，

其中提到的“換簽” ，其租約類型仍以固定租金為主（比例達90%-100%）
，基礎設施項目租戶主要由超市和外租區配套商業構成，

由關聯方整租後分租的“二房東模式”調整為項目公司直接租賃給承租人的“直租模式”，其中在北京區域的市場占有率為56%。

由於糾紛未判決期間涉訴區域無法對外招租，大成項目2021年及2022年月租金坪效同樣降至曆史最低的14.20元/平方米/月以及26.66元/平方米/月
，符合市場預期 、

招募公告顯示，

招募公告還顯示，固定+提成租金 、物美商業REIT四個基礎設施項目麵積僅7.79萬平方米，四個基礎設施項目後續營業收入及收益也將出現平穩的上升。同時拖累整個物美商業REIT的坪效表現。美妝類等。以適應資本市場的需求。法律關係清晰；項目公司可以直接與承租人溝通和協調 ，物美長期致力於發展民族流通產業
，防止資金混同或挪用
。2005年8月、

四項目合計月租金坪效雖仍未恢複至2020年水平，玉蜓橋項目、維修等方麵的各種問題，物美商業對大成項目調改後引入某外部大租戶租賃了地上1-3層超2萬平方米
，截至2023年6月30日，醫療健康類 、

2019年，

觀點新媒體查閱了解，德勝門項目92.15%。收入占比約54%。增值幅度達179.63%。

據招募公告顯示 ，最老的德勝門項目已運營超過20年。

從體量上看，餐飲食品類、由2020年3764.29萬元大跌至2021年的494.93萬元
、

從租戶構成看，和租戶達成和解後僅部分區域引入了新租戶，“麥德龍”、再由關聯方承租人將租賃區域用於超市業態後剩餘租賃區域分割出租給不同品類的品牌商或商戶。該租戶2020年租金及物業管理費為3313萬元，印力、華天項目90.55%、近三年一期，租戶篩選、也使其中三個項目的評估價值較賬麵價值有大幅增值。以致淨現金流收益率在去年僅錄得2.24%的低位水平，

來源 ：基金招募公告，管理、物美商業REIT四個基礎設施項目出租率合計為88.91%
，

同時，金茂相比，占總合同數量68.81%；合同期限在3年及以上的租賃合同數量為34個 ，

現金流與模式調整

物美商業REIT“接地氣”的民生屬性，

這一特點使其行業分散度較好，比賬麵價值5191.59萬元高出9325.60萬元，早期建設成本較低，合同期限在3年以內的租賃合同數量為75個 ，玉蜓橋項目39個，總建築麵積77894.28平方米，而評估價值的價值時點為2023年6月30日
，菜籃子” 。強化民生保障等方麵具有重要作用的項目，包含少量的提成租金、

物美集團長期深耕超市業務，比賬麵價值14490.16萬元高出29855.33萬元，亦即估值低於市場預期 。

項目公司還可以直接管理各超市及商戶 ，華天項目和德勝門項目，“直租模式”下，“嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金”的底層資產都尤為不同。以保證更穩定的租金回款。

此種租賃模式調整也可以說是為今後購買REITs產品的投資人利益提供了保障
。

基礎設施項目租賃合同在2027年及以後到期的租賃麵積占比較大 ，旗下項目大多已陪伴當地居民不少年頭，基礎設施項目租賃合同在各期限區間的分布較均勻，人流密集的優質地段
。最終發行價都會較估值有部分溢價。REIT項目中四個超市門店在物美集團內部的門店級別中均屬於D類及以上（其中玉蜓橋店為A類，截至2023年6月30日評估價值為17718.57萬元，華天項目29個，物美商業推出的則是社區超市類資產，無論是定位、同比增長87.72% 。四個項目分別於2012年6月、對於租賃條款等內容可以有更大的選擇權與磋商空間；此外也可以避免中間承租人可能引起的信息不對稱和利益衝突，財務狀況穩健，其中，順勢在價值評估 、大成項目2023年月租金坪效已增長至54.60元/平方米/月 。其中最年輕的大成項目運營時間11年
，有序推進新租戶簽約。以超市為核心和流量入口 ，

使得2024年預測期可供分配金額較2023年有一定增長。

隨著積極招商政策的實施，京門商貿和流通技術均為物美商業關聯方 ，公告給出了兩個解釋 
，確保風險可控等前提下 ，

出於自身經營安排的調整，主要用於收購基礎設施項目
。其中大成項目14個，將項目原本“二房東”的租賃模式改為了“直租模式”  ，在此前已發行公募REITs的實際詢價中就可發現  ，華天項目和德勝門項目出租率分別為93.84%、確保更好地控製物業的品質和形象。招商團隊2023年積極開展招租 ，扣除本基金成立初期的必要費用後，根據2022年度租金收入占比前十大的租戶看
，截至2023年6月30日 ，估值結果反映了該時點的市場價值。截至2023年6月末，隨著對應租戶免租期結束，更好的解決承租人日常經營、關聯租賃的租金水平由曆史較低水平調整為市場化水平，固定提成租金取高的形式 。及至今年上半年，服飾家居類
、玉蜓橋項目月租金坪效在100.61元/平方米/月至110.46元/平方米/月區間波動；華天項目月租金坪效分布在65.44元/平方米/月至71.23元/平方米/月之間，以超市為核心和流量入口，大成項目2021年度營業收入下降主要係某外部大租戶提前退租和宏觀經濟影響所致。

來源：物美招募公告

其他三個項目的月租金坪效整體較穩定，確保現金流收入是重要目標 。租戶主要由超市和配套商業租戶構成，華天項目和德勝門項目，2021年的8.65% 
。大成項目由於收購時按照市場化水平進行估值，物美在第一批消費基礎設施公募REITs中顯得有點特別
，標的資產當期營業收入為929.074萬元
，分派率最高。”

物美抓住了這次機會，也可以直接委托運營管理機構進行招商和運營管理，租賃關係等方麵進行優化，分別為京豐科技、以及違約金未計入租賃收入科目，

據了解，與同類型物業近年來的交易價格相比，

其他三個項目的經營整體較穩定，未來租賃情況穩定。四個標的評估價值仍有所折讓 ，償付能力強。本次評估測算采用6.5%的折現率，並支付相應違約金2761萬元，增值幅度達206.04%；同樣於2005年入市運營的華天項目 ，該部分出租率變動對於租金收入的提升同樣具有滯後性 ，但回報率卻是最高的。扣除本基金成立初期的必要費用後  ，90.55%和92.15%
。具有較好的穩定性和良好的償付能力
。

另一方麵 ，

二是2023年6月30日基礎設施項目整體出租率為88.71% ，實現了項目現金流與整租方其他資金的有效隔離 ，租戶提前解除合同需賠償違。占當期標的資產租賃麵積69%，共同構成單一社區或多個社區日常消費活動的核心區域，正是經曆了這一次教訓，因此2021年的租賃收入下滑明顯 。淨現金流分派率5.31%；2024年預測可供分配金額6686.72萬元，四個底層項目的經營模式為物業租賃 ，大成項目過去兩年的營業收入也備受拖累，德勝門店為D類） ，也保障了項目出租率的長期穩定 。旗下擁有“物美”、北京物美京門商貿有限公司
、大成項目出租率恢複至82.28%，德勝門項目27個；共涉及租戶94個。今年上半年回升至4.52%，

物美就表示 ，比賬麵價值8005.10萬元高出9713.47萬元 ，

從租約合同數量角度看 ，關聯租戶租金、增值幅度達121.34%；2003年入市的德勝門項目，華潤、

來源：物美招募公告

經過調查與研究 ，體量還是運營年限，包括大成項目
、玉蜓橋項目 、營業收入回升至951.44萬元 ，比賬麵價值35017.26萬元低7197.73萬元 ，核心提示：物美就表示，

假設該基金按照預測可供分配金額的100%向投資者分配 ，賬麵價值較高，印力、而評估價值是依據收益法評估的市場價值，當期目標不動產評估值總額和淨額均為10.44億元。

數據顯示 ，

其餘三家企業的底層資產均為購物中心項目
，

來源：物美招募公告

第一批消費基礎設施公募REITs隻是初試
，

經核查，2021年大成項目出租率僅有28.83% ，預計為這支REITs的收益帶來好處。均屬於物美集團在北京區域重要的超市門店，北京物美流通技術有限公司、截至2023年6月30日  ，京豐科技
、

較低估值換來的是較為理想的收益率  ，平均運營時間達到16.75年。

來源：物美招募公告

由於項目獲取時間“久遠” ，已完成換簽的租約數量占比超 90%。截至2023年6月30日，疊加2021年度受宏觀經濟等因素影響 ，以上非關聯方公司法人租戶均為品牌商戶，因此目前按照收益法得到的估值水平低於賬麵價值 。物美商業REIT四個項目的租賃合同加權剩餘租期分布在7.15-9.59年之間 ，

2022年度，帶動經營性現金流和可供分配金額的提升。本基金首次公開發售擬募集的資金規模為10.45億元，金茂三家購物中心項目95%以上的出租率。大成項目83.21%出租率成了拖累整體出租率的關鍵一環，醫療健康類租戶 ，

前十中的非關聯方租戶方麵，2023年下半年及2024年預測期出租率為90%
，兩者計算方式不同；二是價值時點不同
：審計報告中的賬麵價值反映了曆史時期發生的項目建設成本，可進一步靈活合理確定運營年限 、在滿足發行要求 、擴募是每家企業都在計劃的內容 。

一是部分現有租戶在2023年預測期內處於免租期，相比華潤、2022年經營性淨現金流出現小幅下滑 
，在強化民生保障等方麵具有重要作用  。物美商業REIT在2023年7月1日至2023年12月31日預測可供分配金額2774.83萬元，從租賃麵積角度來看 ，

撰文/陶木

與印力 、

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